Zinswende – platzt nun der Traum vom Eigenheim?!

Die Zinswende ist beschlossene Sache: Die EZB plant, den Einlagenzins von zuvor -0,5 % auf -0,25 % zu erhöhen.** Was auf den ersten Blick mickrig erscheinen mag, schlägt jedoch hohe Wellen. Was die Auswirkungen auf den Immobiliensektor sind, wollen wir genauer unter die Lupe nehmen.

My Home is my Castle!

Der Traum vom Eigenheim ist unter den Deutschen nach wie vor beliebt: wünschten sich im Jahr 2019 66 % aller Mieterinnen* Wohneigentum, waren es 2021 schon 72 %[1], Tendenz also steigend. Dies könnte u. a. auch an den historisch niedrigen Zinsen liegen, für die man bis vor kurzem einen (Bau-)Kredit aufnehmen konnte[2].

Immobilienkredite und Zinsbindung

Damit ist es jetzt erstmal vorbei: die Zinsen steigen und die Kredite werden somit teurer. Bei Immobilienkrediten ist es üblich, eine Zinsbindung auszuhandeln. Dabei werden die zu zahlenden Zinsen auf x Jahre festgeschrieben. Dies ist sinnvoll, um die Zinslast und die Tilgung (Rückzahlung) für die zukünftigen Eigentümerinnen* planbar zu machen. In Deutschland ist es bei der Finanzierung Standard, den Zinssatz für den Hauskredit für einen Zeitraum von zehn Jahren festzulegen.[1]

Die Konditionen der Zinsbindung diktiert allerdings die Bank: längere Zinsbindungen sind für Eigentümerinnen teurer, da die Bank mögliche zwischenzeitliche Zinserhöhungen – die ihr Mehreinnahmen bescheren würden – einpreist. Kürzere Zinsbindungen sind verhältnismäßig günstiger, müssen allerdings öfter (nach Ende der Zinsbindung, Stichwort Anschlussfinanzierung) und zu den dann aktuell geltenden Konditionen verhandelt werden. Damit geht das Risiko einer Zinserhöhung auf die Kreditnehmerin über; das (in den letzten Jahren unwahrscheinliche) Risiko einer Zinssenkung auf die Bank.

Bis dass die Zinsbindung uns scheidet…

Bestehen zwischen den Bedingungen für 10-jährige und länger laufende Zinsbindungen geringe finanzielle Unterschiede, dann macht es in Niedrigzinsphasen Sinn, sich für die längere Bindung zu entscheiden, da du so das Risiko der Zinserhöhung zu deinen Ungunsten für einen längeren Zeitraum ausschließen kannst.

Ein Beispiel:

Vor 5 Jahren hast du einen Kredit in Höhe von 200.000 € zu 2,5 % Zinsen aufgenommen. Jetzt (nach 5 Jahren Zinsbindung) hast du noch 178.700 € Restschuld und musst die Anschlussfinanzierung für diese Summe aushandeln. Die Zinsen sind zwischenzeitlich gestiegen und somit zahlst du jetzt 3,8 % Zinsen für die nächsten 5 Jahre. Deine monatliche Belastung würde dadurch um ganze 15 % steigen. Diese Mehrkosten treffen dich zusätzlich zu steigenden Energiekosten und steigenden Rohstoffpreien (falls du Renovierungen durchführen musst). Hoffentlich war deine Finanzplanung nicht allzu knapp kalkuliert oder du hast in der Zwischenzeit eine Gehaltserhöhung bekommen, sodass du die Ausgaben stemmen kannst.

Allgemein gilt für die finanzielle Planung: niemand hat eine Glaskugel und kann die Zinsentwicklung für mehrere Jahrzehnte vorhersagen. Deshalb solltest du unbedingt finanziellen Spielraum lassen und nicht zu knapp planen, damit der Traum vom Eigenheim auch bei sich ändernden Umständen noch machbar bleibt und nicht zum Alptraum wird.

*Wegen der besseren Lesbarkeit benutzen wir nur die weibliche Form. Alle anderen Menschen sind explizit mitgemeint.

**In einer ersten Version des Artikels hatten wir geschrieben, dass der Leitzins erhöht worden sei. Das war falsch formuliert. Mittlerweile (am 21.07.) hat die EZB den Einlagenzins um 0,5 % auf nun 0 % angehoben, also sogar höher als ursprünglich geplant.

[1] https://www.finanztip.de/baufinanzierung/zinsbindung/

[1] https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1262759/umfrage/umfrage-zum-wunsch-nach-wohneigentum/

[2] https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts.html